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北京时间7月24日晚，贝壳集团正式向美国证监会提交IPO文件，股票代码为BEKE。承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本等。
招股书显示，贝壳集团旗下拥有贝壳、链家两大平台。2019年贝壳集团房产及租赁交易总额（GTV）达到2.1万亿。就交易额和交易量来看，贝壳集团是国内最大的居住服务平台，是国内居住服务平台第一股。
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本文仅为信息交流之用，不构成任何交易建议
贝壳集团递交IPO招股书
华兴新经济基金、腾讯、软银加持
贝壳集团的招股书显示，该公司募集到的资金将主要用于研发，以继续投资于该公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务的扩展、服务产品的多样化及业务运营向新地理区域的扩展，以及一般的公司目的。
2019年，链家资本结构发生了变化，原链家投资方股权已经通过协议镜像平移至贝壳找房；同时，贝壳、德佑、链家三家管理团队也进行了合并，可以说是为打包上市做足了准备。
这次贝壳集团上市，链家也如张海明所说，被装在了IPO框架中。
招股书写到：“我们拥有并运营中国地产经纪领先品牌链家，它是贝壳平台上不可分割的一部分。我们坚信链家的成功经验帮助贝壳在搭建行业基础设施和标准、贝壳快速和可持续增长方面铺平了道路。”
招股书显示，2020年第一季度，贝壳营收10.05亿美元，毛利润7083万美元，净亏损1.739亿美元。贝壳集团旗下拥有贝壳、链家两大平台。2019年贝壳集团房产及租赁交易总额（GTV）达到2.1万亿。
根据CIC的报告，截至2020年6月30日，贝壳集团的楼盘字典涵盖了约2.26亿套住房，是中国最全面的住宅数据库。截至2020年6月30日，贝壳集团的平台在中国103座经济活跃的城市拥有超过260个房地产经纪品牌，超过4.2万家以社区为中心的商店，以及超过45.6万名经纪人。
根据CIC的报告，2019年，贝壳的效率是行业平均水平的1.6倍。截至2019年12月31日的6个月中，贝壳集团关联经纪门店的效率为每家门店2030万元人民币，而2018年同期为每家门店1090万元人民币。
贝壳的新房交易总额从2018年的2808亿元人民币大幅增长至2019年的7476亿元人民币，二手房交易从2018年的8219亿元人民币增长至2019年的1.297亿元人民币，证明贝壳有能力通过自我强化的良性循环成功拓展服务。
招股书显示，贝壳找房2017年、2018年、2019年营收为255亿元、286.46亿元、460亿元（约65亿美元）。
贝壳找房2020年第一季度营收为71.2亿元（约10亿美元）。
贝壳找房2017年、2018年、2019年净亏损分别为5.38亿元、4.27亿元、21.8亿元（约3.07亿美元）；贝壳找房2020年第一季度净亏损为12.31亿元。
IPO前，链家创始人左晖个人持有贝壳找房28.9%股权，投票权为46.8%。
贝壳找房CEO彭永东持股为3.6%；SHAN Yigang持股为1.6%；XU Wangang持股为1.8%；华兴资本CEO包凡持股为3.8%。
腾讯持股为12.3%，为第二大股东；软银旗下SVF II Shell Subco （Singapore） Pte． Ltd．持股为10.2%，高瓴资本持股为5.3%。
官网显示，贝壳找房由链家网升级而来，是以技术驱动的品质居住服务平台，聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放的品质居住服务生态，致力于为三亿家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。
公开资料显示，2014年1月7日，链家启动A轮融资，复星昆仲、鼎晖投资融资数亿元；2016年链家的B轮及B+轮融资从华兴资本旗下的华兴新经济基金获得融资60亿元，此后，华兴继续跟投了链家C轮、贝壳D轮融资；2017年1月9日C轮孙宏斌的融创中国融资了26亿元；2019年则在D轮融资中筹集到了超过12亿美元的资金。
2020年3月，贝壳找房又确认了D+轮超24亿美元的融资信息，在这一轮融资回合中，孙正义执掌的软银集团加入了投资者的行列。有媒体报道称，软银在这轮投资金额高达10亿美元，是领投方。根据全天候科技信息，这轮投后贝壳找房估值已达140亿美元。
被左晖评价为“最坚定的战友”——华兴资本集团董事长、基金创始合伙人包凡曾表示：“贝壳的成功离不开产业背景的演变，即中国互联网正由表及里，从消费者端向产业端渗透。从衣食住行四个大领域来看，在住这个赛道里，我们认为随着互联网的演进，会有颠覆性的重大变化，于是在市场上看各种各样的投资标的。我们当时面临一个选择，到底是支持互联网背景的公司来改造住这个行业，还是押注一个拥有相关产业背景的公司来改造行业？后来我们分析了整个房地产行业，明确了一个基本原则：这个行业的龙头企业必须要建立在深厚的产业基础之上，这也就是我们为什么投资贝壳的原因。”
左晖：我们用18年实现了产业转型
在招股书中，贝壳找房董事长左晖发表了一封信：
亲爱的投资者，
感谢您抽出时间来了解贝壳找房的故事。我想和大家分享一下我们对于这个行业、我们的组织以及我们的未来的看法。
通过互联网和大数据的力量，我们深刻地改变了这个行业。
我们是拥有18年以上历史的中国领先房地产经纪品牌“链家”、以及拥有2年历史的线上+线下房产交易及服务综合平台“贝壳”，结合而成的一家机构。凭借多年的行业经验，我们深知，中国的房屋交易和服务业仍处于“前工业时代”。借助互联网和大数据的力量，这一产业具有充足的转型空间和机遇。在过去的18年里，我们通过重塑行业基础设施及标准，实现了产业转型，为贝壳，这一创新型商业模式的崛起铺平了道路。
我们的行业转型围绕着以下三大主题：
1．当下处于“前工业”阶段的住房交易及服务行业尚缺乏行业标准、基础设施以及具有丰富经验的专业服务供应商，因此导致了住房客户的不满意。通过建立服务协议和数字化基础设施的行业标准，我们（贝壳）致力于解决由来已久的行业痛点，并通过住房数据标准化、服务供应商专业化和交易流程标准化三大流程再造开展行业转型。
2．数字化。凭借着强大的数据能力，我们率先在中国建立了一个真实、实时、海量的房源挂牌及信息共享系统。这一系统为我们提供了广泛的在线接触点，也在这个极低购买频率的行业之中，为我们带来了高质量的客流量。与此同时，我们将零散的线下数据数字化，将房屋交易的整个流程都带到了互联网上，此举不仅改变了交易流程，也改变了交易后的抵押、产权过户等环节。伴随着这些深刻的变化一起到来的是，传统的经纪服务提供商在数字化住房服务时代面临着更多的挑战与竞争。我们重新定义了服务提供商的资格标准，并投入巨资用以招聘和培训大学毕业生，希望他们能够在这个新时代为用户带来新的经纪服务体验。
3．通过数字化的交易及服务鼓励买家、卖家和服务提供商开展更加积极的信息分享及互动行为，从而为我们提供有价值的数据分析结果，帮助我们提高服务效率和客户体验。这种改进会带来更有意义的互动，并且形成良性循环。最终，随着数据分析能力的不断积累，我们对于这一行业的理解和技术水平得到了快速的发展，我们也能够不断地为客户创造更多的价值。
即使困难也要做正确的事情
我们认为，中国的很多行业都呈现出同样的特征：（1）产业复杂，价值链长，基础设施薄弱；（2）客户及服务商的服务效率低、体验差；（3）市场规模大但仍在快速增长。行业参与者往往会被“巨大”的短期机遇所诱惑，从而忽视了提高服务效率和客户体验会带来的长期利益。
我们拥有自己独特的企业文化。我们坚定地选择去做那些“正确的”事情而不是可以“快速成功”的事情，因为我们信仰长期利益而非快速成功的捷径。我们明白，做“正确”的事情本身就是具有挑战性的，因为从长远来看，我们需要花费时间来改革行业的基础设施、提高服务效率和消费者体验，然后才能够为股东创造更大的价值。我们相信通往成功的唯一道路一定是建立在做正确的事情的基础之上的，即使这对我们来说是困难的。当然，最困难的事情是，在实现长期增长和更大的成果之前，做“正确”的事情往往伴随着经济利益的短期牺牲。我们认为，尽管我们团队在所谓的“没有经济回报的投资阶段”遇到了很多障碍，但早期的挑战依然为长远的成功铺平了道路。多年来，我们培养了一支坚定拥护这一核心理念的大型管理团队，我们为此感到自豪。我们的团队一次又一次地经历了那些艰难的“没有经济回报的投资阶段”，但这些时刻最终为我们带来了长期的增长和积极的客户体验。我们坚信，做正确的事情，就能取得长远的成功。
在IPO即将到来之际，我们尤其希望与投资者分享我们的坚定信念，即为了未来长期的成功去做正确的事情。虽然我们对公司的近期财务表现很有信心，但我们在发展和投资公司的长期优势方面投入了更多的努力，即使这些投资可能需要很长一段时间才能看到回报。但事实是，时间越长，难度越大，我们就越兴奋。
建立经纪合作网络（ACN），实现全行业覆盖
目前，人们对生活水平的要求越来越高，全球流行的新冠肺炎疫情进一步加强了人们的这一需求。我们的业务依赖于以社区为中心的门店和房产经纪人，他们每天都在向住房客户传递有价值的市场信息，帮助他们实现“更好的生活”，这也是我们的使命之一。随着信息技术、互联网和大数据的发展，我们能够建立更加复杂高效的经纪合作网络（Agent Cooperation Network，ACN）。我们通过分析房产经纪人的个体特征，将他们的能力与适当的社区建立起独特的关系，为经纪人在交易中创建更多的角色，从而使得多个经纪在单项业务中的高效合作成为可能。我们通常会看到五个或更多的房产经纪在房屋交易中合作，这种有利的模式能使房产经纪更加积极地参与到更多的交易之中，建立起更长期的存在，并致力于为社区服务、从而带来更多的长期机会。
ACN的愿景是什么？我们相信，加强合作将会扩大每一个参与者的外延范围。通过将房产经纪之间的零和博弈转化为双赢游戏，ACN使得经纪人之间的合作成为可能，从而为住房者带来更高质量的服务体验。我们相信优良的服务质量会带来积极的顾客体验，进而激励服务提供商进一步改善服务质量。一旦建立起来，这种基于服务质量的良性循环将变得极其强大。我们相信，ACN的底层协议是建立在平台的强大支持之上的，通过加强房屋经纪之间的相互信任以及房屋经纪与平台之间的信任，我们最终可以赢得客户的信任。我们还相信，拥有10000多名资深专业人才的管理团队是我们成功的关键，也是我们的核心资产。
我们将住宅地产行业的整个产业链划分为四个领域：建筑、交易、居住生活和配套服务（如金融服务）。我们相信，通过开发一种独特的模式，将线下经纪网络的承诺服务和对消费者的线上数据分析进行结合，我们有潜力在行业价值链上创造新的价值。
服务提供商和A+E的价值
随着传统服务数字化的推进，我们相信服务提供商的价值将不断增加。借由数据和工具的支持，服务提供商可以通过线上和线下的整合，为客户提供更专业的服务。我们将这种创新的服务模式称为“房屋经纪（A，Agent）+工程师（E，Engineer）”，在这种模式中，工程师会将数据作为一种工具进行收集和汇编，从而培训和帮助房屋经纪以更好的方式服务客户。
多年来，我们一直把房屋经纪视为我们的客户和成就。一方面，我们鼓励和支持他们以专业且道德的形式为客户提供服务。另一方面，我们不断对房屋经纪进行投资和培训，提高他们的知识水平，维护他们的权益。我们希望为我们的房屋经纪带来专业的认可和尊重，让他们成为有尊严的服务提供商（这也是我们使命的第二部分）。我们相信只有有尊严的服务商才能为客户提供有价值的服务。
基于我们对行业复杂性的深刻理解，我们坚信，在线投资和线下深度连接应该结合起来。如果一家企业只是在以简单的方式与线下服务提供商展开对接，这既不能创造以客户为导向的自我强化循环，也不能影响服务的提供方式，更加不能实现平台的全部潜力。