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全国商品房销售额上半年约66,900亿元，下降5.4%。根据克而瑞数据，百强房企五月及六月销售（全口径）分别约10,900亿元及14,500亿元，同比上升约12.2%及13.8%，销售情况基本已全面恢复过来，头部房企平均销售已回复至去年同期水平，港股房企中，销售增长较快的有金茂、禹洲、建发、绿城及龙光，上半年增速在20%以上。平均上半年销售完成率约40%，预计下半年销售增长将要提速。物管方面，是少数受惠于卫生事件的行业之一，我们继续看好头部物业公司。新城悦在周未发出盈喜。我们估计碧桂园服务及永升上半年盈利增长强劲，较大机会发出盈喜。随着下半年并购活动增速，我们亦看好蓝光嘉宝。
内容摘要
房企们二季度销售全面恢复。全国商品房销售额上半年约66,900亿元，下降5.4%。根据克而瑞数据，百强房企五月及六月销售（全口径）分别约10,900亿元及14,500亿元，同比上升约12.2%及13.8%。撇除重复计算的因素，百强权益销售额五月及六月分别约7840亿元及10,270亿元，同比上升约8.4%及13.4%。全口径及权益销售增长都录得较大升幅，在四月份复苏的势头上再下一城，销售情况基本已全面恢复过来。上半年整体而言，头部房企平均销售已回复至去年同期水平，港股房企中，销售增长较快的有金茂(00817)、绿城(03900)、龙光(03380)、禹洲(01628)及建发(01908)，上半年增速在20%以上。
下半年销售发力。2020年在卫生事件加上外环因素下，房企倾向保守，以稳为主。大型房企在高基数效应下，2020年的销售增长平均在13%之水平，中型房企在冲规模争排名的诱因下销售增长较高，目标增长约15%。截至7月大部分我们跟踪的房企销售目标都保持不变，平均上半年销售完成率约40%，预计下半年销售增长将要提速。上半年销售增长落后的房企如融创(01918)、旭辉(00884)、奥园(03883)等将会发力；而今年目标增长进取的房企如世茂、金茂、禹洲、建发、宝龙(01238)、龙光等，下半年销售将要维持较高水平。
物管增长保持高速。物管方面，新城悦发出盈喜，公司预计2020上半年权益净利润将较增长至少50%，主要受惠于在管规模及增值服务收入的上升所至。根据2019下半年盈利情况作估算，我们估计碧桂园服务(06098)及永升(01995)上半年盈利增长强劲，较大机会发出盈喜。此外，奥园健康（03662,核心净利）、蓝光嘉宝(02606)及雅生活(03319)的增长亦处于较高水平。物业公司二季度并购活动逐步恢复，预计下半年外拓并购势头将再持续。
下半年增长稳定。销售在卫生事件后复苏情况良好，以一、二线及长三角的复苏情况较佳。考虑卫生事件下的不确定性，房企们2020年销售目标都较为保守，上半年整体完成度高，其中金茂、禹洲、建发、绿城及龙光較佳，部分房企如融创等销售增长预计下半年将会提速，成为短期催化济。物管方面，受惠去年底新增项目的盈利贡献，盈利增长较为强劲。随着下半年并购落地，加上合景、世茂、金科等头部物业上市，行情预期将保持较热。继续看好头部物业公司如新城悦(01755)、永升、碧桂园服务、雅生活及蓝光嘉宝等。
风险提示：i) 经济下行对销售压力；ii）调控政策持续；iii) 卫生事件情况反复。
(编辑：李国坚)