中国楼市从如日中天恣意生长的黄金时代走来，历经市场的波动起伏与机制的革新探索，到如今乃至“白银时代”都已成为略显陈旧的概念，传闻中酝酿日久的泡沫却依然未及戳破——在监管力量的鞭策与指引之下，中国房地产业在趋于理性中保持坚挺，仍旧是国家经济增长的支柱产业。
我们客观检视房地产这个特殊业态，与“暴利”标签相随的实际上应该还有其自带的“烧钱”属性，由于房企高投入、高周转、高杠杆的普遍运作模式，资金链的融通循环健康与否成为房地产业发展的绝对命门。
因此，融资也自然成为房企地产开发项目中最为关键的一个环节。遍览过去多年中国房地产业的发展轨迹与作业习惯，国内房地产开发商已经拓展了多种融资方式与途径，主流的包括银行贷款、房地产信托、房地产基金、债券融资以及上市融资等等。
然而近几年来，国内楼市调控政策一直处于持续高压状态。
各类通道收紧，国内房企融资难上加难
2019年5月，中国银保监会发文明确禁止为不满足“四三二”条件的房地产项目融资，禁止为房企缴交土地出让价款提供融资，不仅提出了具体的监管内容，而且还制定了组织实施措施，体现整治工作执行力度之大，同时监管决心之强也可见一斑。
以房地产信托为例，在2019年7月，中国银保监会就对房地产信托下达窗口指导意见，要求对房地产项目实施余额管理，2019年第三季度末房地产信托规模不得超过第二季度末余额。在此政策环境下，作为过去国内房企融资重要方式之一的房地产信托于去年下半年的新增规模就出现大幅萎缩。
从严控房地产信托规模，到暂停部分房企境内发债、ABS融资等等，在持续趋严的强监管背景之下，国内房企融资通道全面收紧，地产开发商尤其是抗风险能力普遍较弱的中小型开发商纷纷陷入融资困难局面，流动性风险加剧甚或触发债务危机。
对于众多暴露在上述风险之中的房企而言，当务之急依然是找到合法的资金来源，打通新的融资渠道以充实弹药并实现自救。
境外融资成出路，海外信托优势凸显
既然境内融资渐渐行不通，那么取道向境外市场融资就成为当仁不让的选择，主要的方式包括境外信托、发行境外债券、到海外上市、与境外基金合作等等，而综合现有各类境外融资的方式来看，境外信托可算是当中最具优势的一种。
境外信托不仅因其制度及架构等优势可触达全球资本市场，还能够快速搭建合适的房地产投资架构，通过房地产信托基金，包括私募Reits、公募Reits等多种方式实现开发商的融资目的，同时也为各类投资者提供了广泛的参与机会。
凭借境外信托的独特架构，地产商可以将Reits应用于“地产开发+资本运作”的经营模式，在这一模式下，我们将投资物业按发展阶段分为开发期、培育期和成熟期，私募基金收购并培育物业，待物业成熟产生稳定的现金流后，再打包或注入REITs实现退出。
下图所示即为上述资本运作链条：
业内比如爱保信旗下中国国际信托有限公司的地产信托业务，就通过私募基金+私募Reits+公募Reits的资本运作方案参与助力房地产业项目的开发与运营，以此帮助境内房地产公司实现境外融资，以及房地产项目的及时退出并加速资金回流。
当然，国内房地产商想要通过境外信托的方式进行融资，以及国内信托公司想要帮助其开发商客户发行境外信托产品都需要取得相关境外信托牌照，为此就必须考虑资质落地的问题了。
“牌照+系统”精准解围——爱保信解决落地问题
爱保信瞄准国内68家持牌信托公司以及具相关需求的金融机构，为其解决境外信托业务的落地问题。
通过提供“香港信托牌照”解决方案，爱保信为内地房企境外融资解决信托资质问题，同时也为这些客户提供专业数字化信托系统解决方案。
通过这一套成熟的“牌照+系统”的产品服务组合，爱保信为广大信托公司及金融机构精准施策对症下药，在解决最根源的资质问题的同时，能够在内地房企境外融资过程中有效控制及节约信托公司业务落地的时间与人力成本，同时助力信托公司推进及实现自身的数字化转型，享受全面、合规、创新、便捷、高效、安全的展业体验。
牌照赋能合规资质
爱保信拥有香港信托、证券、基金等金融从业牌照，其自身也通过旗下的中国国际信托有限公司在香港展业多年。据悉，中国国际信托有限公司是根据香港《受托人条例》和《打击洗钱及恐怖分子资金筹集条例》注册的持牌信托公司。
此外，爱保信旗下亦拥有丰富境外信托公司搭配信托牌照的珍贵资源，可打包配套出售。截至目前，其手头持有超过60家境外注册信托公司，当中有多家已取得当地信托业务牌照资质。
但长久以来，信托行业整体面临着资产风控难、市场触达难、获客成本高、运营效率低及客户体验差等痛点，为有效根除这些行业弊病，科技信托应运而生，爱保信也推出其数字化信托系统，继续为于境外落地后的信托公司展业之旅添威助力。
科技赋能信托创新
爱保信的数字化信托系统是依托全球信托法制度，以信托超级账户为核心，以AI、Blockchain、Cloud、Data等全球领先的底层技术作为支撑，围绕信托法律关系和全资产管理两个核心维度打造的信托资产管理SaaS系统。
通过结合信托业务各大应用场景，包含用户管理、信托设立、受托人综合管理、委托人业务需求执行等，爱保信数字化信托系统为客户成功打造一账户实现信托和相关延伸业务线上化的服务体验，并通过不断迭代和升级各个模块，赋能信托行业建设新型全维度商业模式。
通过这个信托科技SaaS系统，“一个终端管理多级账号的投资交易、资产配置及风险控制，一个账号覆盖全球主要金融产品和市场”得以实现。通过科技赋能，爱保信数字化信托系统能够助力境内外信托公司及机构享受以下创新成果：一是优化营销结构;二是升级财富管理模式;三是赋能产品与服务创新;四是提升客户体验;五是运营管理创新。
值此国内房地产融资通道缩减之际，海外信托成为房企拓展境外融资通道的不二选择，而爱保信则通过其“牌照+系统”的专业产品组合，为内地房企境外融资之旅解决主要的资质及落地展业环节相关问题。未来，爱保信仍将致力于为内地房企的境外融资大业以及海外信托相关业务的顺利开展精准解围，精诚服务，并在更长远的将来持续迸发自身力量。