本文来自 微信公众号“如说地产”，作者：胡华如等。
会议概要
主题：中梁控股有限公司(02772)2020年度反路演会议
时间：2020年9月28日至9月29日
主讲：中梁控股有限公司管理层（执行董事及联席总裁陈总、首席财务官及副总裁刘总、地产集团副总裁吴总、财务报表中心负责人周总、品牌部的副总经理孔总）
主要内容
第一部分：业绩回顾与展望
第二部分：问答环节
中梁控股 管理层
【亮点回顾与展望】
在中央宏观政策的指导下，整个房地产行业周期拉长，正负债收缩，中梁在2019年提出提升城市能级，三线转二线转省会城市转都市圈，稳重求进的战略，在分化中不断地去寻找投资的结构性机会。二线城市由于之前限购限售以及限贷的政策导致了一些需求没有被充分释放。目前二线城市的需求和价格均比较稳定，供给和需求在未来也有一个比较稳健的发展，譬如中梁在杭州的项目基本都处于停牌状态，即将开盘的科技城项目也有望维持较低的中签率。三线城市目前需求平稳，价格有所提升。利润方面，公司严格执行自身的投资考核标准，提高项目周转率，确保毛利率维持在20%至25%的水平。公司未来会继续开拓投资渠道，坚持并购，开发等多元化的投资渠道，逐步从粗放管理转为精细化和实体化的管理。此外，公司审慎关注局势发展，迅速响应国家对行业的调控政策，科学地控制公司杠杆水平，提前规划公司现金流情况，提升防范风险能力，致力于追求有质量的稳健的发展。
问答环节
Q1：三条红线政策下，公司考核标准是否有所调整？
每个项目公司，每个城市组织都有考核，考核标准每年也都在变， 2018年之前的考核是以规模为导向，因为当时质量和利润率均比较高，2019年之后，公司的绩效考核方案已经在转变了，2020年公司把产品质量作为一个非常重要的考核标准，因为公司现在在控制项目质量，发展速度和质量有效地结合也是公司未来的主要发展方向，同时在未来几年，公司也会在考核指标中加入回款率和满意度。
Q2:公司目前在物业等业务上有所布局，会不会通过财务手段，人为推高物业业务的利润？
公司内部本身是做阿米巴经营，算账是公平公正的，包括公司的一些项目也没有选择中梁物业，而是选择外部物业，因此公司希望在物业方面处于一个竞争的生态和公平公正的算账模式。因此在财务上，不会人为去粉饰物业业务的利润。
Q3: 受到新的融资监管政策的影响，公司未来增速可能会有所下降，而最近两年，公司一直在布局上提升城市能级，但是目前高能级的城市受到的调控的约束更多，可能利润率水平相较于公司此前深耕的一些三线四线五线城市更低，那么公司如何平衡规模增长和提升城市能级所带来的利润率下滑？
目前整个房地产行业均面临毛利率下降的问题，但二线城市总体的需求和销售均比较稳健。公司现在虽然转战二线城市，但在二线里面不拿地王，不拿高价地块，通过科学标准筛出值得投资的地块。公司通过城市能级的结合和对周期判断的结合，来确保公司的利润率维持在合理的水平。
Q4: 公司在未来的一年到三年的时间里面，是否有根据最新的融资监管的要求提出具体的降负债的计划？
三条红线的融资政策限制了公司负债增长的规模，中梁在未来的三年主要任务是调负债结构，因为公司上市的时间较短，缺乏一些传统的低成本的融资渠道，在上市一年多的时间里，公司已经开始有了一些比较好的变化，公司未来会进一步加大在直接融资市场的融资占比，同时加大与银行特别是国有银行的合作。在结构调整完之后，再加上中梁固有的高周转率，融资监管新规不会对公司形成大的制约。
Q5: 目前很多房地产企业都采取降价卖房的策略，公司目前销售情况如何，是否能达到今年的目标？
公司今年1-8月份的整个销售目标完成得不错，尤其是进入5月之后，公司的销售在稳步地增速，说明市场需求还是非常稳健，有非常大的潜在客户群体。同时今年公司的销售单价已经到了12000元/平，较去年有大幅提升。目前公司对于今年完成1600多亿的销售指标还是非常有信心。
Q6: 公司今明两年销售增长情况如何？
关于财务表现增速的问题，今年虽然比较特殊，但公司目前压力比较少。截至9月份，公司今年销售已完成目标的65%至70%，目标完成率在行业处于中上水平，公司今年销售预计可以完成1680亿的目标。虽然公司还未制定明年的销售目标，但是今年的备货的情况应该在三条红线可控范围内。
Q7: 可否分享一下公司在粤港澳的战略规划？
公司在今年7月份成立了粤港澳发展集团，它是公司以前南方区域集团的一个升级。从去年底到今年年初，公司花了很长的时间对粤港澳市场进行了研究，包括对当地企业的对标。同时，公司也从当地挖到了一些人才，比如说做旧改做的比较好的员工。公司希望未来通过给予粤港澳发展集团更大的授权，更开放的机制，更灵活的考核手段，让粤港澳发展集团能在大湾区长期发展与深耕。
Q8: 三条红线出台后，公司的财务管理或者是投资是否会有改变？
除了资产负债率，公司其他指标基本都在红线内，主要是剔除预收的资产负债率，目前公司指标是80%左右，公司计划是每年都降低一点，通过三年的时间逐步降到70%以下。
Q9:因为公司始终是高周转的本质，预收账款数额较大，那么公司未来实施降低剔除预收的资产负债率的计划，具体要怎么做？
公司首先会调整股本结构。随着公司二线城市的项目和三线城市的比重增加，公司在项目合作里面的少数股权会相应增加，对于资产负债率的降低有所帮助。第二个是关于融资的结构，公司通过中长期借款，可以获得多一点的低息渠道，可助调整融资结构和额度。
Q10: 中梁这几年业绩实现高增长，其中一个非常成功的因素就是阿米巴模式，公司能否分享一下阿米巴模式的具体运作过程以及如何平衡员工、股东和管理层的利益？
阿米巴模式最核心的一点就是大胆培养人才，既要培养他们的经营能力，又要给他们贯彻公司的价值观。第二点就是组织，各家项目公司在区域层面，在单位层面是独立核算的。公司给予区域公司充分的权利，同时公司也有清晰地考核各区域公司的指标。第三点就是算账机制。公司会给予超额完成目标的公司充分奖励，激励他们的工作斗志。
Q11: 公司未来几年的发展是否有明确的计划？
公司未来主要围绕三个方向去做，第一个是布局能力的持续提升，因为布局能力会影响项目后面的质量及效率。第二个是公司产品能力的提升，公司目前的考核提升了对产品满意度的权重。第三个方面是经营上的改善质量，也就是加强闭合能力，即公司要控制住各项成本，包括建设成本，税费等，同时也要不断提升自身效率。
Q12: 三条红线是否会影响公司拿地和销售的节奏？
公司目前存储的二线三线四线项目都是有效周转的，这个也反映在公司的销售层面。拿地方面，目前的土地市场是比较理性的，市场至少不会出现16年17年地王套牢至的现象。通常上半年土地市场会比下半年热闹，因为银行的资金放得会比较快。公司目前的拿地节奏以稳健为主，严守标准，积极把握周期性机会。
（编辑：张金亮）