作者 | Jason
来源 | 格隆汇新股
数据支持 | 勾股大数据
据港交所9月28日披露，中国恒大（3333.HK）旗下恒大物业集团有限公司向港交所递交主板上市申请，华泰国际、UBS、农业国际、建银国际、中信证券及海通国际为联席保荐人。
从7月底恒大宣布考虑分拆物业上市，到递交招股书，仅过去2个月的时间。恒大以迅雷不及掩耳之势迈出坚实的一步。此外，在8月中旬恒大物业合计引入了235亿港元战略投资，战投队伍中包括中信、光大控股等大型央企，红杉资本中国基金、云锋基金等顶级投资基金，以及腾讯、周大福等大型企业，一次性聚集了马云、马化腾、沈南鹏等重磅人物，可谓星光熠熠。
第三大物业管理提供商
房地产公司在经历着由“地产开发商”到“地产服务商”的转型。房地产正由增量市场进入存量市场，因此物业管理的重要性逐步显示。为应对多元化及优质物业管理服务的整体需求，越来越多的物业管理公司不断改善现有服务质量及提供多元化服务。
头部物业正在迅速成长。百强企业的营收均值由2015年的5.41亿元增至2019年的10.40亿元，复合年增长率约为17.8%。增值服务收入均值占总收入百分比从16.7%上升至2019年的21.4%。
恒大物业集团是中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一，是全方位的物业管理人，管理多元化的物业组合，其中包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。
得益于规模和增长和增值业务的提高，恒大物业于2017-2019年以及2020年6月30日前六个月的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元；同期净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.31亿元及11.48亿元。
拆解收入结构，恒大物业的收入分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务线，其中物业管理服务营收占比达六成，而社区增值服务营收占比逐步加大，2020上半年其的收入占比达到11.1%。
此外，毛利率方面，公司于2017-2019年的毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%，逐年上升。2020上半年其毛利率更较2019年同期的23.0%增加5.1个百分点达38.1%。毛利率的上升主要归因于业务增长的规模效应、物管费较高的新物业比例增加及持续成本管控。除上述因素之外，2020年上半年毛利率提高与地方政府为应对COVID-19疫情给予的社会保险供款扣减或宽免亦有很大关系。
根据中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至该日止年度，在中国物业服务百强企业中，恒大服务以总收入、总毛利及总净利润第三；并且在2017年至2019年，其净利润以195.5%复合年增长率排在中国物业服务TOP20最高。
但是，恒大物业目前也极其依赖控股股东恒大集团。根据招股说明书可知，来自恒大集团以及旗下合营、联营的在管面积2017年-2019年以及2020年6月30日前六个月高达99.9%、99.9%、99.7%及99.5%。来自单一大客户恒大集团所获得销售收入占总收入的44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。
在管面积持续扩大
恒大业绩增长的最重要的驱动因素，是在管面积的持续扩大。
根据中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至该日止年度，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名第二；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1，354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为254.0百万平方米而签约面积为513.3百万平方米，服务近二百万个家庭。
恒大物业总在管面积稳定增长，2017年、2018年、2019年三年间分别为1.38亿平方米、1.85亿平方米及2.38亿平方米，复合年增长率为31.3%；同期中国物业服务百强企业在管面积均值由31.6百万平方米增至42.8百万平方米，复合年增长率为16.4%。
并购是增加在管面积的重要手段。截至最后实际可行日期，恒大物业已订立协议收购五家区域物业管理公司，总在管面积为7.72百万平方米，均由独立第三方物业开发商开发，预期于10月完成上述收购。此次收购主要是向独立第三方物业开发商开发的物业，预计收购将有助进一步扩大其物业管理服务组合和扩阔客户群。
此次恒大物业集团上市集资用途为进行战略收购及投资、升级信息系统及设备、运营资金及其他一般企业用途等。
目前，升级信息系统及设备已初见成效。恒大物业依托物联网、人工智能、人脸识别技术等先进技术，通过整合人行道闸、车行系统、监控系统、信息发布系统、梯控系统，搭建一体化的智慧社区管理平台，为业主和居民打造安全、舒适、便利的智慧园区。2017-2019年恒大物业人均在管面积复合年增长率为34.2%，高于物业业百强企业同期的平均复合年增长率17.6%，高于十强物业的10.6%。
另外，恒大物业补充道，会在已布局的城市大力开展项目外拓；除住宅项目外，包括写字楼、商业综合体、医院、学校、产业园、政府办公大楼、公服设施等在内，都是其外拓的对象，意在进一步丰富其物业管理类型，可见恒大物业外拓的决心十分坚决。